Immobilien-Marktinfo: Immobilienkauf aktuell günstiger als Immobilie mieten
Immobilienkauf günstier als Miete

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Derzeit ist der Immobilienkauf in Deutschland günstiger als eine Immobilie zu mieten – auch in Großstädten

Trotz leicht anziehender Zinsen lädt das Zinsniveau in Deutschland nach wie vor zum Erwerb von Immobilien ein. Das gilt selbst für die Top-Metropolen München, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt und Berlin. Das Leben im selbst genutzten Wohneigentum ist heute günstiger als das Mieten von Häusern und Wohnungen.

Mietkosten stiegen, Bauzinsen sanken

Bei der Betrachtung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren fielen vor allem die steigenden Mieten in den Ballungsräumen auf. Die großen Städte sind mit ihrer hervorragenden Infrastruktur sowie bedeutenden Unternehmen als Arbeitgeber vor allem für gut verdienende Arbeitnehmer und Angestellte sowie Unternehmer attraktiv. Bezahlbarer Wohnraum wird knapp – Nettokaltmieten über 10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind heute selbst in mittleren Lagen keine Seltenheit mehr. In München verlangen Vermieter in Toplagen bis zu 17 Euro – und finden Mieter. Auch in den ostdeutschen Großstädten verzeichneten die Mietervereine in den letzten Jahren Preissteigerungen bis zu 40 Prozent. Großzügig sanierte Altbauwohnungen mit viel Komfort liegen hier im Trend. Die staatlich verordnete Mietpreisbremse zeigt hier nur wenig Wirkung.

Als Alternative zu teuren Wohnungen bietet sich Eigentum in Zeiten der niedrigen Bauzinsen geradezu an. Die absolute Niedrigzinsphase ist sicherlich vorbei, dennoch ist mit deutlich steigenden Finanzierungskosten mittelfristig nicht zu rechnen. Konnten Bauherren noch 2016 ihre Immobilie mit einem Zinssatz von knapp über einem Prozent finanzieren, so verlangen die Banken inzwischen wieder durchschnittlich 0,5 Prozentpunkte mehr. Doch immer noch ist der Eigentumserwerb dank günstiger Immobilienpreise und niedrigen Zinsen finanzierbar. Kreditinstitute bieten Darlehen ohne oder nur mit einem geringen Eigenkapitalanteil, vereinbaren langfristige Zinsbindungsphasen und räumen die Möglichkeit zu Sondertilgungen ein. So erhalten auch Angehörige des typischen Mittelstandes oder auch Familien mit Kindern die Möglichkeit, ihre Immobilie zu Lebzeiten noch abzubezahlen. Bei einem Vergleich der Wohnkosten zwischen Immobilieneigentümern und Mietern ergibt sich für den Häuslebauer oder den Besitzer der Eigentumswohnung derzeit eine positive Bilanz.

Analyse der Wohnkosten zeigt Vorteile für Eigentümer

Besitzer von Eigenheimen oder Wohnungen genießen im Moment deutliche Kostenvorteile gegenüber Mietern, wie der aktuelle ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport 2018 zeigt. Die vom Institut der deutschen Wirtschaft veröffentlichte Studie vergleicht auf der Basis der Entwicklung der tatsächlichen Mietpreise sowie den ermittelten Gesamtkosten der Anschaffung einer Immobilie die durchschnittlichen Wohnkosten in Deutschland. Dabei wurden für die Gesamtheit der Wohnkosten der Immobilie nicht nur ihr Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Instandhaltung sowie natürlich auch die Finanzierungskosten berücksichtigt. In das Modell der Berechnung fließen neben Zinsen aber auch solche Faktoren wie die Opportunitätskosten für das aufgebrachte Eigenkapital, die Wertsteigerung der Immobilie sowie ihr Substanzverlust ein. Damit das Ergebnis mit einer Miete vergleichbar ist, werden diese Wohnkosten in eine monatliche „Rate“ umgewandelt.

Die Ergebnisse überraschen: Durchschnittlich liegen die Mietbelastungen in Deutschland etwa ein Drittel über den Wohnkosten eines Immobilienbesitzers. Ende des Jahres 2017 lagen die Wohnkosten bei etwas über 4,80 € je Quadratmeter. Mieter müssen im Moment mehr als 7,00 € je Quadratmeter im Durchschnitt aufbringen. Auch in Großstädten mit ihrem deutlich höheren Mietniveau können diese Zahlen mithalten. In Frankfurt am Main liegt der Preisvorteil der Selbstnutzer laut Studie bei 38,6 Prozent, in Berlin noch bei 34,5 Prozent. Selbst München zeigt noch Nachteile für Mieter (26,4 Prozent).

Ausblick der Wohnkostenentwicklung

Der ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport betont, dass dieser Trend auch in den nächsten Jahren anhalten wird. Zwar steigen sowohl Finanzierungskosten als auch Immobilienpreise jetzt wieder an, doch mit der zögernden Bautätigkeit für günstigen Wohnraum wird es mittelfristig keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt geben. Mieten wird sowohl in den Ballungsgebieten als auch in den ländlichen Räumen teurer sein als der Erwerb und die Finanzierung von Eigentum.

Gilbers & Baasch Immobilien, Trier - Juni 2018

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