Käufer und Verkäufer treffen sich im Notariat, der Kaufvertrag für die Immobilie liegt unterschriftsreif auf dem Tisch. Viele Menschen glauben, dass mit der Unterschrift unter dem Vertrag das Immobiliengeschäft erledigt ist. In der Realität beginnt an diesem Tag aber ein streng geregelter juristischer Prozess.
In diesem Artikel erklären Ihnen unsere Experten alles rund um den Kauf und Verkauf von Immobilien und die rechtliche Abwicklung.
Die richtige Vorbereitung für den Notartermin
Wer einen Vertrag zur Immobilienübertragung unterschreibt, muss im Vorfeld konkrete Vorarbeit leisten. Käufer müssen ihre Baufinanzierung rechtzeitig bei ihrer Bank absichern. Das Kreditinstitut prüft die Einkommensverhältnisse sowie den Wert des Objekts und stellt eine verbindliche Darlehenszusage aus. Ohne dieses schriftliche Dokument der Bank setzt kein seriöser Käufer seine Unterschrift unter einen Kaufvertrag. Banken verlangen zur Kreditsicherung fast immer die Eintragung einer Grundschuld. Das entsprechende Formular muss dem Notariat rechtzeitig vorliegen.
Verkäufer müssen parallel alle amtlichen Papiere zur Immobilie zusammenstellen. Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, vermaßte Baupläne und der gesetzlich geforderte Energieausweis sind hier Pflicht. Geht es um den Verkauf einer Eigentumswohnung, fordert die Käuferseite zusätzlich die Teilungserklärung sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen an. Fehlen diese Dokumente, verzögert sich die Erstellung des Vertragsentwurfs erheblich.
Gilbers und Baasch übernimmt für Sie die Zusammenstellung der geforderten Unterlagen. Wir fordern die Bauakten bei den Bauämtern an, sprechen mit den Hausverwaltungen, bündeln alle Informationen, prüfen diese auf Vollständigkeit und geben den Kaufvertrag beim Notariat in Auftrag. Der Gesetzgeber schreibt bei Verträgen mit Verbrauchern vor, dass alle Beteiligten den Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin per Post erhalten. Wir besprechen den Text gemeinsam mit Ihnen und leiten juristische Anpassungswünsche rechtzeitig an den Notar weiter.
So läuft der Termin beim Notar ab
Pünktlichkeit ist am Tag der Beurkundung oberstes Gebot. Zu Beginn des Termins prüft das Notariat die Identität der Käufer und Verkäufer, die sich vor Ort mit einem Personalausweis oder Reisepass ausweisen müssen.
Anschließend liest der Notar den gesamten Text des Kaufvertrags laut vor – das Beurkundungsgesetz schreibt diesen Schritt zwingend vor. Jeder Anwesende soll den juristischen Inhalt und die rechtlichen Konsequenzen exakt erfassen. Wer einen Fachbegriff nicht versteht, hakt direkt ein, sodass der Notar das Amtsdeutsch in eine verständliche Alltagssprache übersetzen kann. Ändern sich noch Details zum Übergabedatum oder übernimmt der Käufer bewegliche Güter wie eine Einbauküche, tippt das Notariat diese Anpassungen sofort in das Dokument ein.
Sind alle fachlichen Punkte geklärt, unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Der Notar setzt sein Amtssiegel sowie seine Unterschrift darunter und macht das Dokument damit rechtskräftig. Im Anschluss beurkundet der Käufer meistens noch die Grundschuld für seine Bank zur Absicherung der Immobilienfinanzierung.
Was passiert direkt nach dem Notartermin beim Kauf einer Immobilie
Nach der Unterschrift übernimmt das Notariat die vollständige Steuerung des bürokratischen Verfahrens. Käufer und Verkäufer müssen in dieser Phase abwarten, bis die Behörden ihre Arbeit erledigt haben.
Das Notariat schickt sofort einen Antrag an das zuständige Grundbuchamt zur Eintragung der sogenannten Auflassungsvormerkung. Diese Vormerkung sperrt das Grundbuch für den bisherigen Eigentümer. Er kann die Immobilie ab diesem Tag weder an Dritte veräußern noch heimlich neue Kredite darauf aufnehmen.
Gleichzeitig fragt das Büro des Notars bei der zuständigen Kommune an. Städte und Gemeinden haben bei Grundstücksverkäufen oft ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Kommunalverwaltung prüft den Vorgang und stellt eine Negativbescheinigung aus. Dieses Papier bestätigt den behördlichen Verzicht auf das Vorkaufsrecht. Fehlt dieser schriftliche Bescheid, blockiert das Grundbuchamt den gesamten weiteren Verkaufsprozess.
Die Löschung von alten Krediten des Verkäufers
Fast jede Immobilie ist im Grundbuch noch mit einem alten Bankkredit des Verkäufers belastet. Der Notar fordert deshalb von der bisherigen Bank eine Löschungsbewilligung an. Das Kreditinstitut liefert dieses Papier, knüpft es aber an einen strengen Treuhandauftrag. Die Bank stimmt der Löschung nur zu, wenn die noch offene Restschuld direkt aus dem Kaufpreis des neuen Eigentümers bezahlt wird.
Grunderwerbsteuer und Post vom Finanzamt
Das Notariat meldet den Kaufvertrag direkt nach der Beurkundung automatisch an das zuständige Finanzamt. Die Behörde berechnet die Grunderwerbsteuer und schickt dem Käufer einen offiziellen Steuerbescheid.
Der Käufer überweist den geforderten Betrag an die Finanzkasse. Sobald das Geld im System des Finanzamtes verbucht ist, stellt die Behörde die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dieses Dokument beweist dem Grundbuchamt, dass der Staat keine steuerlichen Forderungen mehr hat. Fehlt dieses Papier in den Akten, verweigert der Rechtspfleger die finale Eintragung der Käufer in das Grundbuch.
Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung für die Immobilie
Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch verankert ist, die Gemeinde auf ihr Recht verzichtet hat und die Löschungsunterlagen der Banken vorliegen, verschickt das Notariat die Fälligkeitsmitteilung.
Dieser Brief geht an den Käufer und gilt als offizielles Startsignal für die Geldüberweisung. Erst mit dem Erhalt dieses Schreibens gibt der Käufer das Geld frei. Vorher leistet niemand eine Zahlung an den Verkäufer.
Der Käufer reicht die Fälligkeitsmitteilung direkt an seine Bank weiter. Das Kreditinstitut prüft die Voraussetzungen und zahlt die Darlehenssumme aus. Meistens teilt sich die Summe auf, ein Teil fließt an die alte Bank des Verkäufers zur Ablösung der alten Grundschuld, der Rest landet auf dem privaten Girokonto des Verkäufers. Sobald das Geld vollständig eingegangen ist, meldet der Verkäufer den Zahlungseingang dem Notar und Ihrem Maklerbüro, sofern Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben.
Übergang von Nutzen und Lasten nach dem Immobilienverkauf
Mit dem Geldeingang beim Verkäufer wechselt die Immobilie wirtschaftlich den Besitzer. In der juristischen Fachsprache nennt man diesen Zeitpunkt Übergang von Nutzen und Lasten.
Der Käufer darf die Immobilie ab sofort nutzen, Wände einreißen oder die Immobilie vermieten. Er trägt ab diesem Stichtag alle laufenden Kosten wie die Grundsteuer, den Wasserverbrauch, den Strom und die Beiträge zur Gebäudeversicherung.
Das Risiko für Schäden liegt nun ebenfalls beim Käufer. Ein Sturmschaden am Dach oder ein Wasserrohrbruch ist ab diesem Tag das Problem des neuen Besitzers. Käufer müssen die Wohngebäudeversicherung daher zwingend vor der Zahlung des Kaufpreises abschließen.
Die Schlüsselübergabe der Immobilie durch Ihren Immobilienmakler
Nach der vollständigen Bezahlung organisiert Ihr beauftragter Immobilienmakler die physische Schlüsselübergabe direkt am Objekt.
Er trifft sich mit dem Käufer und dem Verkäufer an der Haustür, begeht alle Räume und dokumentiert den Zustand in einem detaillierten Übergabeprotokoll. In diesem wird exakt festgehalten, wie viele Schlüssel für die Haustür, den Keller und den Briefkasten den Besitzer wechseln.
Zudem werden alle Zählerstände für Strom, Wasser und Heizung abgelesen und dokumentiert, denn die Energieversorger benötigen diese Daten für eine exakte Schlussabrechnung. Der Verkäufer zahlt somit nur die Energie bis zum Tag der Übergabe. Der Käufer übernimmt an diesem Tag alle Hausdokumente wie Baupläne, Gebrauchsanweisungen der Heizung oder alte Handwerkerrechnungen.
Der finale Grundbucheintrag und der juristische Abschluss
Wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar übermittelt hat, beantragt dieser beim Amtsgericht die endgültige Umschreibung des Eigentums.
Der zuständige Rechtspfleger streicht die Auflassungsvormerkung aus den Akten. Die Beamten tragen den Namen der neuen Käufer in die Abteilung eins des Grundbuchs ein. Gleichzeitig löscht das Amt die alten Kredite des Verkäufers aus der Abteilung drei.
Dieser Vorgang nimmt aufgrund der behördlichen Bearbeitungszeiten oft viele Monate in Anspruch. Er ändert aber nichts an der tatsächlichen Nutzung der Immobilie durch den Käufer. Mit dem amtlichen Eintrag in das Grundbuch ist der Käufer juristisch der uneingeschränkte Vollbesitzer. Das Notariat schickt einen aktuellen Auszug zu und schließt die Akte vollständig ab.
FAQ – Häufig gestellte Fragen rund um den Notartermin beim Immobilienkauf und -Verkauf
Wie bereitet man sich auf den Notartermin bei einem Immobilienverkauf vor?
Wie man sich auf den Notartermin beim Immobilienverkauf oder -Kauf vorbereitet, hängt von der Rolle der jeweiligen Vertragspartei ab. Käufer holen rechtzeitig die Finanzierungszusage ihrer Bank ein und klären die Grundschuldbestellung. Verkäufer stellen Dokumente wie Grundbuchauszüge und Baupläne zusammen. Der Immobilienmakler besorgt fehlende Unterlagen bei den zuständigen Ämtern und prüft den Vertragsentwurf des Notars vorab mit allen Beteiligten auf sachliche Richtigkeit.
Was passiert beim Notartermin?
Was beim Notar während des Termins genau passiert, schreibt das Beurkundungsgesetz klar vor. Das Notariat liest den kompletten Kaufvertrag laut vor. Alle Anwesenden können jederzeit unterbrechen und sich juristische Begriffe erklären lassen. Wenn alle Parteien inhaltlich einverstanden sind, wird das Dokument von Käufern, Verkäufern und dem Notar unterschrieben sowie notariell versiegelt.
Wer ist direkt nach dem Notartermin der Eigentümer der Immobilie?
Wer direkt nach dem Notartermin der Eigentümer der Immobilie ist, regelt das Gesetz eindeutig zugunsten des bisherigen Verkäufers. Mit der Unterschrift ist lediglich der Kaufvertrag geschlossen. Bis das Grundbuchamt den Namen der Käufer als neue Eigentümer einträgt, vergehen in der Praxis viele Wochen oder Monate.
Welche Sicherheit hat der Käufer nach der Vertragsunterzeichnung?
Welche Sicherheit der Käufer nach der Vertragsunterzeichnung hat, regelt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Das Notariat lässt diese Sperre sofort nach dem Termin eintragen. Diese Vormerkung schützt den Käufer rechtlich davor, dass der Verkäufer das Haus hinter seinem Rücken an Dritte verkauft oder mit neuen Krediten belastet.
Wann wird Kaufpreis für die Immobilie überwiesen?
Wann der Kaufpreis für das Haus überwiesen werden darf, gibt das Notariat über die schriftliche Fälligkeitsmitteilung vor. Dieser Brief bestätigt dem Käufer, dass das Grundbuch gesperrt ist und die Gemeinde auf Vorkaufsrechte verzichtet. Erst wenn diese Mitteilung im Briefkasten liegt, gibt der Käufer seiner Bank den Auftrag zur Auszahlung des Kaufpreises.
Welche Aufgabe übernimmt der Immobilienmakler bei der Übergabe?
Welche Aufgabe der Makler bei der Übergabe der Immobilie übernimmt, liegt in der exakten Dokumentation des Vorgangs. Er organisiert den Termin vor Ort unmittelbar nach dem Geldeingang beim Verkäufer, führt alle Parteien durch die Räume, notiert die genauen Zählerstände für die Versorger in einem Protokoll und bezeugt die vollständige Schlüsselübergabe.
Warum dauert die endgültige Umschreibung im Grundbuch so lange?
Die Dauer für die endgültige Umschreibung im Grundbuch resultiert aus den vielen beteiligten Ämtern. Das Finanzamt prüft die Grunderwerbsteuer und bestätigt den Geldeingang über die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Die Banken benötigen Bearbeitungszeit für die Löschungsbewilligung alter Kredite. Dieser behördliche und bankeninterne Verwaltungsaufwand zieht den bürokratischen Vorgang massiv in die Länge.
Quellen:
Bundesnotarkammer:
https://www.notar.de/der-notar/immobilien/kauf-eines-gebrauchten-hauses
Bundesfinanzministerium:
https://www.bundesfinanzministerium.de
Verwaltung des Bundes:
https://verwaltung.bund.de/leistungsverzeichnis/de/rechte-und-pflichten/102837925
Verbraucherzentrale:
Dieser Artikel wurde verfasst vom Expertenteam von Gilbers und Baasch – Ihrem Immobilienmakler für Trier und die Region.
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