Ein neuer Trend der Immobilienwirtschaft oder legale Trickbetrügerei? Der Teilverkauf der Immobilie
Sie benötigen liquide Mittel, möchten sich aber nicht von Ihrem Wohneigentum trennen? Für viele stellt die vermeintlich beste Lösung hierfür der Teilverkauf Ihrer Immobilie dar.
Beim Teilverkauf der Immobilie werden meist kleinere Anteile des Wohneigentums verkauft, während der Großteil im Eigentum verbleibt. Fällig wird die Rückzahlung der Anleihe dann in Form einer monatlichen Miete. „Das ist ein gutes Geschäft“, sagt Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, „allerdings allein für den Anbieter“ (siehe: Berliner Zeitung).
Die „vermeintlich simple Handhabe und schnelle Abwicklung“ (siehe: Verbraucherzentrale) täuscht häufig über vergleichsweise höhere Kosten hinweg. Ein einfacher Kredit bietet meist deutlich attraktivere Konditionen, vor allem wenn das Immobilieneigentum die dafür nötige Sicherheit bietet. Immer häufiger locken Angebote verschiedener Anbieter (z.B. Engel & Völkers, Heimkapital oder Deutsche Teilverkauf) damit, mit dem Immobilien-Teilverkauf schnell über hohe Geldbeträge verfügen zu können. Eigentümer können sich online den Immobilienwert ermitteln lassen und erhalten umgehend konkrete Auszahlungssummen. Die Anbieter werden hierbei Miteigentümer. So attraktiv diese Angebote auf den ersten Eindruck klingen, so tückisch können diese sein. Folgende Punkte sollten dabei unbedingt beachtet werden:
Monatlich zu zahlendes Entgelt
Je größer der verkaufte Anteil und je höher der Wert der Immobilie, desto höher fällt das monatlich zu leistende Entgelt aus. Die Vertragslaufzeit wird zudem meist zeitlich festgeschrieben und nach Ablauf neu verhandelt. Nur durch einen weiteren Anteilsverkauf an den Anbieter kann ein steigendes monatliches Nutzungsentgelt vermieden werden. Berechnungsbeispiele zeigen, dass das monatliche Entgelt im Vergleich zur Höhe einer Mietzahlung, je nach Zustand oder Lage, sehr unterschiedlich ausfällt. Die Kosten der Instandhaltung trägt bei einem klassischen Mietverhältnis der Vermieter. Die Anbieter halten sich hierbei jedoch vollkommen raus. Der Teil-Eigner zahlt das monatliche Nutzungsentgelt und die kompletten Instandhaltungs – oder Investitionskosten.
Späterer Verkauf der Immobile verursacht zusätzliche Gebühren
Welche Kosten kommen auf Sie zu, wenn sie die Immobilie nach einer gewissen Zeit an einen Dritten verkaufen möchten? Der Verkaufserlös im Verhältnis Ihres Besitzanteils steht Ihnen zwar zu, aber mit „weiteren Entgelten“ ist zu rechnen. Sogenannte Durchführungsentgelte, Abwicklungsvergütungen oder Serviceentgelte in Höhe von um die 4,5 % – 6,5% werden beim Verkauf bei den meisten Anbietern zusätzlich fällig (siehe: Verbraucherzentrale). Hier kommt je nach Wert der Immobilie schnell eine beachtliche Summe zusammen.
Folgende Beispielrechnung macht die Höhe der dadurch anfallenden Kosten deutlich:
Auszahlungsbetrag: 100.000 EUR (20% des Wertes), gesamte Einnahme durch den Anbieter Wertfaktor nach 20 Jahren: 251.500 EUR (Nutzungsentgelt: 66.000 EUR, Durchführungsentgelt: 45.000 EUR, anteiliger Verkaufspreis: 20 % von 700.000 EUR = 140.000 EUR)
Hinzu kommt, dass einige Anbieter sich zusätzlich noch gegen den Wertverlust absichern und beim Verkauf das „investierte Geld“ sowie „einen Zuschlag von z.B. 17 % Nebenkosten als Anteil zurückfordern“ (siehe: Verbraucherzentrale).
Keine Beteiligung an den Instandhaltungskosten
Da die Anbieter sich beim Teilerwerb nicht an den Instandhaltungskosten beteiligen, kann das bei großen Investitionen (Heizung, Dämmung, Dach) für den Verkäufer sehr teuer werden. Der damit verbundene Werterhalt oder sogar die Wertsteigerung wird vom Vertragspartner nicht mitgetragen, dieser profitiert aber dennoch in hohem Maße mit.
Alternativen prüfen – Risiken abklären
Da die Angebote nicht standardisiert sind, ist eine genaue Prüfung notwendig. Individuelle Vertragsergänzungen können eventuell erhebliche Verbesserungen herbeiführen. Beispiele hierfür wären ein „lebenslanges Nießbrauchrecht“ oder die Option, „den verkauften Teil wieder zurückzukaufen“. Trotz allem „stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Teilverkauf überhaupt vorteilhaft sein könnte“ (siehe: Verbraucherzentrale). Mögliche Szenarien hierfür wären ein zu erwartender erheblicher Wertverlust der Immobilie (wobei ein Verkauf dann noch immer profitabler wäre) oder massiv steigende Darlehenszinsen.
Spielt man mit dem Gedanken eines Teilverkaufs, sollte man konkrete Vertragsangebote genau prüfen und mögliche andere Optionen (Umkehrhypothek, Verkauf der Immobilie an einen Kapitalanleger, Verkauf mit lebenslangem Nießbrauchrecht) in Erwägung ziehen, bevor man sich für solch ein kostspieliges Modell entscheidet.
(Quellen: Verbraucherzentrale: Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?“, Berliner Zeitung: Teilverkauf der Immobilie: „An der Grenze zur legalen Trickbetrügerei“)
Wenn Sie über solch ein Angebot nachdenken, helfen wir Ihnen gerne mit unserer Expertise weiter und informieren Sie über die zahlreichen, für Sie besten Möglichkeiten. Denn der Teilverkauf der Immobilie stellt für uns als erfahrene Makler keine kundenorientierte Lösung dar.
Gerne stehen wir Ihnen für ein unverbindliches Beratungsgespräch zur Verfügung. Nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen Sie uns gerne direkt unter Telefon 0651-9910060 an.
